AA muhabirinin sorularını yanıtlayan Gönden, döviz kurlarındaki artış, yavaşlayan büyüme ve yüksek enflasyona karşın kiralama süreçlerinin evvelki yılla kıyaslandığında benzeri düzeyini koruduğunu söz etti.
Kiralamalardaki talebin bu çeyrekte olduğu üzere gelecek devirde de sabit kalmaya devam edeceği öngörüsünde bulunan Gönden, “Dolayısıyla bu durum ofis pazarının, kuvvetli ekonomik şartlara karşın daralma göstermediğini işaret etmektedir. Yakın tarihli istisnalar hariç olmak üzere, yabancı kuruluşlar için Türk Parası Değerini Muhafaza hakkında bildirimleriyle yabancı şahıslar için yapılan son istisnalar ve TÜFE artışı nedeniyle A sınıfı ofis pazarındaki tesir beklenildiğinden az görüldü.” bilgisini verdi.
Gönden, artan satılık gayrimenkullerle birlikte bilhassa seçimlerden sonra yatırım faaliyetlerinin ivme kazanmayı sürdüreceğini aktararak, fiyatların ise alıcı beklentilerine yaklaşmasını beklediklerini söyledi.
Gönden, “2019 1. çeyrekte İstanbul’da 151 bin 980 metrekare yeni ofis alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6 milyon 33 bin metrekareye çıkmıştır. Birinci çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama süreçleri yaklaşık 85 bin 330 metrekareye ulaşmış olup, bir evvelki çeyreğe ve bir evvelki yılın birebir devrine kıyasla, sırasıyla yüzde 30,15 ve yüzde 22,39 oranlarında kıymetli ölçüde artış gösterdi.” bilgisini verdi.
Ofis bazında TL kiralarının sabit kaldığını lisana getiren Gönden, “Kiralar TL’ye döndüğü vakit makas açıldı. Bunun orta ve uzun vadede kapanacağını düşünüyoruz. Nedeni de şu; TL kirası TÜFE ile artırılıyor. Bu da yüzde 20 dolayında. Düşmesi biraz vakit alır. Önümüzdeki devirde artış beklemek lazım. Kurlarda tıpkı düzeyde artmazsa döviz bazında da ofis kiraları artar. Geriye dönüp baktığımızda kaç yıldır döviz kiraları düşüşteydi. Tabana vurdu ve kısa ve orta vadede tekrar artışa geçme senaryosu öne çıkıyor. Ofis bazında döviz kiraları son 5 yıldır birinci defa artıyor. Kur yüzde 20 artmazsa, kiralar da döviz bazında artmış olur. Zira TÜFE ile artıyor.” diye konuştu.
Ofis talebinin uzun müddet stabil gittiğini aktaran Gönden, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Gayrimenkul pazarı olarak muhtaçlığımız olan yurt dışı talebi. Uluslararası şirketlerin Türkiye’yi bölgesel üs olarak kullanmalarına gereksinimimiz var. Zira geçmişte bunu görüyorduk. Bunun tekrar artışa geçmesini bekliyoruz, sinyalleri aldık. Güvenlik riski ortadan kalktı. Döviz bazında Türkiye’de ömür çok ucuzladı. İstihdam maliyeti önemli manada düştü. Ülkede büyük, istihdam gücü var. Eğitimli beşerler var. Bunların hepsini üst üste koyunca İstanbul tekrar özellikle yabancı şirketler için önemli manada kıymet kazanıyor. Bu bir süreç.
Bu beklediğimizden daha süratli eğilime girebilir. Türkiye son 1-2 senedir rekabet gücü kazandı. Hasebiyle asıl organik talep dışında bunu da görmek kıymetli. Türkiye’de üretim yapan ve buradan ihraç eden şirketler maliyet açısından çok değerli bir avantaja sahip olabilirler. Önümüzdeki devirde ek talebin buradan gelmesini bekliyorum. Ayrıyeten Türkiye güç koridoru haline geliyor. Bunun da getirdiği lojistik ve yan endüstriler manasında gereksinimleri var.”
Gönden, “Türkiye’de eskiye göre yabancıya daha fazla konut satılıyor. Olması gerekeni bu esasen, yoksa çok kapalı kutu olur. 1,4 milyon gayrimenkulün yaklaşık 40 bini yabancıya satılıyor. 100 bini yabancıya satılsa ne fark eder? Ülkeye döviz girişi sağlar. Oraya bayrağını koyup ‘bu benim ülkem’ diyemeyecek. Kurumsal yatırımcıların gelmesi Türkiye için daha kıymetli. Yabancı yatırımcı uzun müddettir riski olduğundan daha yüksek algılıyor ve daha fazla getiri bekliyor. Her bir pazar belirli mevsimlerden geçer. Daima uygun gün olamaz. Şu an meşakkat yaşıyorsak, önemli sermaye girişlerinin yaşanacağı vakit da gelecek. Yabancı yatırımcı hazırda yanlışsız noktayı bekliyor. Ne kadar süratli o noktaya gidersek o kadar yeterli olur.” biçiminde konuştu.
“Dolar olarak fiyat düşse de TL olarak sabit kaldı”
Coldwell Banker Türkiye Ülke Lideri Gökhan Taş, metrekare ünitesi 8 bin lira ve üzerinde olan konutlarda fiyatların düştüğünü belirterek, ikinci el konutlarda ise fiyatların enflasyonla hakikat orantılı artmadığını söyledi.
Türkiye’de son 5 yılda konut arzının arttığını ve pazarın o arz fazlasını dengelediğini aktaran Taş, şunları kaydetti:
“Ofis piyasasında İstanbul’da Maslak-Levent ve Kartal-Maltepe çizgisinde arz talebin üzerinde. Kirayı dolarla isteyen şahıslar var. Diyor ki; ‘Bundan 3 sene evvel 5 bin dolardan sattım ancak şu anda 5 bin değil, 3 bin 500 dolar istiyorum.’ 3 sene evvel dolar 2,5 lirayken satmış. Ayrıyeten, o vakit orada 3 plaza varmış, şu anda 13 plaza var. ‘Önceden 5 bin dolara satmıştım, artık 3 bin 500 dolara bile satamıyorum piyasa kötü’ diyor. Ben gayrimenkul piyasasının makûs olduğuna inanmıyorum. Gayrimenkulde dolarla satılan gayrimenkul TL’ye çevrildiğinde ya da TL ile satılan gayrimenkulde de fiyatlar düşmüyor. Yani dolar olarak fiyat düşse de TL olarak sabit kaldı. Lakin arz fazlası var ve satış suratı yavaşladı.”
Artık kimsenin dövizle konut yahut ofis kiralamak istemediğinin altını çizen Taş, “Dövizle kiralama artık tutulmadığı için bitti. AVM’lerde de ofislerde de dövizle kiraya vermek isteyenler var.” dedi.
Yabancı yatırımcı rotasını Türkiye’ye çeviriyor
AA muhabirinin Cushman & Wakefield “Türkiye Pazar Tahlilleri 2019 Birinci Çeyrek” raporundan derlediği bilgilere nazaran, iktisattaki sıkışık görünüm ve artan satılık gayrimenkullerle birlikte mart sonunda gerçekleşen seçimlerden sonra bilhassa yatırım faaliyetlerinin ivme kazanması bekleniyor.
Yabancı lojistik firmalarının yatırım rotalarını Türkiye’ye çevirmeye başladığı devirde, ofis ve AVM kiralarında düşüş yaşanırken, AVM yatırım pazarının, piyasayı yönlendirecek alıcılar ile hareketleneceği öngörülüyor.
2019 birinci çeyrek mart sonuçlarına nazaran, İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları 2018’in tıpkı devrine oranla değişikliğe uğramayarak 32 dolarda kalırken, Gayrettepe’de yüzde 13,6 düşüşle 19 dolara, Maslak’ta yüzde 24 düşüşle 19 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde 12’lik düşüşle 22 dolara geriledi. Kelam konusu sayılar İzmir’de yüzde 14,3 azalışla 12 dolar olurken, Ankara’da yüzde 13,3 düşerek 13 dolar olarak hesaplandı.
TL bazında ise İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları 170 TL, Gayrettepe ve Maslak’ta 105 TL. olurken, İstanbul Anadolu Yakası’nda 120 TL. oldu. İzmir’deki metrekare başına fiyat İstanbul Levent’teki fiyatın yarısı olan 65 TL, Ankara ise 70 TL’de kaldı.
